Kosten der Wärmelieferung sind nicht immer umlegbar
Eine Umlage von Wärmelieferungskosten ist bei Umstellung von Selbstversorgung der Mieter auf gewerbliche Wärmelieferung nicht ohne Weiteres zulässig.
Die mietrechtliche Vorschrift des § 556c BGB greift nur, wenn die Mieter schon vor der Umstellung Heizkosten als Betriebskosten getragen haben.
Hintergrund: Umstellung von Elektro-Einzelöfen auf Nahwärme-Contracting!
Die Vermieterin mehrerer Wohnungen in Berlin verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten.
Die Vermieterin hatte die Wärmeversorgung des Mehrfamilienhauses umgestellt. Die Wohnungen waren bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet, die von den Mietern selbst betrieben wurden. Die Mietverträge (aus den Jahren 1971 beziehungsweise 2010) sahen keine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten vor – die Mieter zahlten ihren Strom für die Heizung selbst.
Im Jahr 2013 schloss die Vermieterin mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag über die Versorgung des Gebäudes mittels einer neuen Zentralheizungsanlage (Wärmecontracting). Die Anlage wurde 2015 errichtet und blieb im Eigentum des Wärmelieferanten.
Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, sie seien an die neue zentrale Heizungsversorgung angeschlossen. Die künftigen Nebenkostenabrechnungen würden auch die Heizkosten enthalten. Die Mieter wurden aufgefordert, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, was diese auch taten.
Nach Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich sämtlicher Contracting-Kosten. Die Mieter zahlten nicht, woraufhin die Vermieterin Klage erhob. Vor dem Amtsgericht blieben die Klagen erfolglos.
Das Landgericht hingegen gab der Vermieterin Recht und meinte, die Mieter müssten die vollständigen Contracting-Kosten auf Grundlage von § 556c BGB tragen. Die Vorschrift erlaubt es dem Vermieter, bei einer Umstellung von der eigenen Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten des Wärmelieferanten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, sofern der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser bereits trägt und bestimmte Effizienz- und Kostenvorgaben eingehalten werden.
Entscheidung: Ohne Betriebskostenpflicht keine Contracting-Umlage
Der BGH hebt die Urteile des Landgerichts auf…
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Marlies Kuhlmann,
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