Mieter insolvent – Was bleibt dem Vermieter?
Wenn Wohnungsmieter insolvent sind, stehen Fragen nach den Folgen für den Vermieter im Raum. Gerade in der aktuellen Energiekrise und den Kostensteigerungen, wird das Thema an Brisanz gewinnen. Vermieter müssen einiges beachten beim Kündigungsrecht und der Haftung für fällige Mietzahlungen.
Die Inflation verzeichnet seit Monaten Höchststände, die Energiekosten treiben die Verbraucherpreise vor sich her. In ihrer gemeinsamen Herbstdiagnose erwarten die führenden Wirtschaftsinstitute 2022 eine durchschnittliche Inflationsrate von 8,4 Prozent. Für das nächste Jahr wird eine weitere Steigerung prognostiziert. Das hat Konsequenzen für viele Verbraucherinnen und Verbraucher. Manche Haushalte werden die steigenden Strom- und Heizkosten nicht mehr tragen können.
Die Einschränkung des privaten Konsums wird dann nicht in allen Fällen ausreichen; ob zudem politische Bemühungen wie Gaspreisbremse und Energiepreispauschale großflächige Entlastung verschaffen, ist unklar. Deshalb sorgen sich Beobachter vor einem Anstieg der Privatinsolvenzen in den nächsten Monaten. Doch was passiert in so einem Fall mit dem Wohnraummietverhältnis?
Sind Kündigungen möglich oder nicht?
Die Zahlungsunfähigkeit von Mietern trifft Vermieter natürlich in besonderem Maße. Generell lässt sich sagen, dass ausstehende Mieten und Betriebskosten, die den Zeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffen, Insolvenzforderungen sind. Diese können nach Insolvenzeröffnung vom Vermieter beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Grundsätzlich darf der Vermieter das Mietverhältnis zum Beispiel wegen Eigenbedarf trotz der Insolvenz des Mieters jederzeit ordentlich kündigen. Dagegen ist eine Kündigung nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens weder wegen rückständiger Mieten, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, noch aufgrund der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters wirksam.
Aber aufgepasst: Die Kündigungssperre entfällt nach dem eine Enthaftungserklärung wirksam geworden ist. Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann wieder fristlos kündigen, wenn der Mieter in erheblichen Zahlungsverzug gerät – ein Rückstand von zwei Monatsmieten reicht hier aus. Bei der Beurteilung des Zahlungsverzugs sind auch die rückständigen Mieten vor der Insolvenzantragsstellung beziehungsweise im Insolvenzverfahren zu berücksichtigen.
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