Vermieter können verjährte Ansprüche von Kaution abziehen!
Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache auch nach Ablauf der Verjährungsfrist gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.
Hintergrund: Kautionsabrechnung nach mehr als 6 Monaten
Die ehemalige Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 780 Euro.
Nach Ende des Mietverhältnisses hatte die Mieterin die Wohnung am 8.11.2019 an den Vermieter zurückgegeben. Am 20.5.2020, also mehr als sechs Monate später, rechnete der Vermieter über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache. Die Mieterin wandte ein, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt.
Amts- und Landgericht teilten die Meinung der Mieterin. Nach deren Auffassung scheitert die Aufrechnung des Vermieters mit Schadensersatzansprüchen daran, dass diese im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung schon gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt waren. Zwar stehe die Verjährung der Aufrechnung nicht entgegen, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen sei. Das sei hier aber nicht der Fall, da eine Aufrechnungslage in unverjährter Zeit mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bestanden habe.
Der Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution als Geldforderung einerseits und der auf Naturalrestitution gerichtete Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache andererseits seien nicht gleichartig. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigung einer Sache statt der Naturalrestitution den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen und so die Gleichartigkeit der Forderungen herstellen. Dies setze aber voraus, dass der Gläubiger – hier der Vermieter – innerhalb der Verjährungsfrist seine Ersetzungsbefugnis ausübe.
Entscheidung: Aufrechnung mit verjährter Forderung ist möglich
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.
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